市房地產市場調研報告

市房地產市場調研報告

　　在經濟發展迅速的今天，報告的適用範圍越來越廣泛，報告中提到的所有資訊應該是準確無誤的。相信許多人會覺得報告很難寫吧，下面是小編為大家收集的市房地產市場調研報告，供大家參考借鑑，希望可以幫助到有需要的朋友。

市房地產市場調研報告1

　　一、市基本概況

　　市位於省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，瀋海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，並將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產業特色明顯，工業形成了以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業體系，20xx年生產總值147.39億元，增長12.6%，躍居全省“縣域經濟發展十佳”第三位；工業總產值248.88億元，增長11.3%，省20xx年縣市國內生產總值前20名+人均GDP市位於省內第十二位。

　　二、市房地產行業前景

　　政府發展思路：按照“強化中心社群，建設小城鎮叢集”的發展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨幹，加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮帶發展。初步建立起了有利於增強城市整體服務功能、有利於生產生活、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區和佈局合理、交通便捷、設施配套、環境優美的小城鎮群。透過中心城區和小城鎮群的功能互動和優勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經濟文化為一體的港口工業城市打下了良好基礎。

　　市人口60多萬，城區20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP佔寧德市的1/4左右，工業總量佔寧德市的1/3左右，是寧德市的經濟中心城市和閩東工業重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。20xx年市政府工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47.2%，比上年提高1.2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽鎮總體規劃編制。該點突出表現了市為促進海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領悟到市合理規劃中加快了房地產市場的迅速發展，在這人口密集居住的城市，房產做為可增值性固定資產的投資及有效的利用、合理的市場資本運作，促進市經濟的快速發展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬人。

　　三、市房地產行業市場調查

　　1、房貸市場餘額：

　　隨著近幾年房地產的迅速發展，08年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1-5月份房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經濟的快速發展，金融危機的遠去，經濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場的活躍性。部分已經抵押按揭於各大銀行的房產，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產。

　　2、個人經營性貸款附房產抵押

　　市以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業為主要經濟產業。隨著三大產業的快速發展，企業家的有效資本運作，08年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1-5月個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附於個人經營性貸款當中審批過程煩瑣、手續複雜等問題，現可用於該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產最大化合理利用，企業得到充足的流動資金。

　　3、擔保行業狀況

　　市現有工商註冊備案在冊擔保公司20多家，如：恆實擔保、誠信擔保、信合擔保、恆順擔保等，此20多家擔保公司現擔保物件全部以企業及企業法人經營性貸款進行扶持，截止20xx年5月的擔保額餘額為億元，在寧德地區該司所經營的以房產抵押為前提，100%對其抵押物抵押擔保的擔保模式為閩東地區首家擔保公司，在我市現有的擔保背景條件下該司以“謹慎操作、嚴防風險、確保目標、有序擴充套件”為方針，以“積極探索、穩健經營”為準則，擔保業務嚴格遵循公司《章程》和《實施細則》，形成“大小並舉、助強扶弱、優質優先、劣者淘汰”的擔保執行機制。是專業從事個人融資信用擔保、抵押加成個人貸款、企業融資信用擔保、風險投資擔保及金融中介服務的'智力型現代化企業。

　　四、該司前景

　　信泰擔保有限公司註冊資本10068萬元，該司位於市廣電大廈第十二層。該司在目前正以市政府“十一五”規劃草案相吻合，加快城市規劃建設，促進經濟發展為首要，打造海西文明城市。該司可在以下幾點快速發展業務：

　　（1）、目前市房產抵押貸款餘額為億元，其中大部分已抵押按揭各大銀行時間期限已久，隨著近幾年房價的上升房產的增值，從中大部分客戶合理利用抵押物，以該司100%的抵押貸款方式，資本市場最大化；

　　（2）、現有市企業法人經營性貸款附加房產抵押於中國工商銀行的貸款，由於辦理程式煩瑣、手續複雜等原因，抵押50%-60%的抵押物可轉移部分到該司以100%抵押為企業及個體工商戶提供有效的流動資金；

　　（3）、隨著城市的有效規劃，城市建設的加快發展，開拓新的市場空間大。

　　五、公司優勢

　　（1）、專業把控風險--公司股東來自電機、貿易、蓄電池等相關行業，出資人不依賴公司融資，能更客觀把握公司對外擔保風險；

　　（2）、專業人員--公司主要管理人員具有銀行及擔保公司多年行業經驗；

　　（3）、專業服務—公司提供房產抵押加成及個人經營貸款服務，目標客戶明確。

　　六、合作效益及風險分析：

　　風險分析：在貸款的風險控制方面，信泰擔保有限公司可以透過最佳化貸中管理流程，形成對於小額貸後管理的個性化服務，分擔銀行的管理成本，免去中行後顧之憂。

　　其次，事後風險釋放方面，信泰擔保有限公司的優勢更是無可替代的，中行直貸的專案出現風險，處置抵押物往往週期長，訴訟成本高，變現性不佳。信泰擔保有限公司的現金代償，大大解決了中行處置難的問題，使得不良貸款及時得到消除，之後更加靈活的處理手段進行風險化解。

　　合作優勢：信泰擔保有限公司的時效性快。有時候一些貸款模式流程，造成中小企業主大量時間浪費；而信泰擔保有限公司的恰恰表現出靈活多變的為不同企業設計專用的融資方案模式，大大節省了企業主的時間與精力，能迎合企業主急用資金的需求。

　　另外，信泰擔保有限公司在抵押基礎上的授信，額度大大超過抵押資產值。為中小企業提供更多的需求資金。目前，信泰擔保有限公司在貸後管理和貸款風險化解方面的規範和高效運營，獲得了各家銀行的充分信任，雙方合作都取得比較好的合作效果。

　　擔保公司與銀行合作是長期發展的趨勢，發達的民營企業、正規金融機構與民間擔保機構之間存在的相互促進的關係，促使金融機構與投資擔保公司加大合作，那麼金融機構在為小企業提供貸款時存在的問題能在一定程度上得到解決，民間金融能更快更好地踏上陽光化的征途，更重要的是，中小企業融資難的問題能得到有效緩解，形成正規金融機構、投資擔保公司、中小企業三方共贏的良好局面，為經濟的發展注入活力。

市房地產市場調研報告2

　　一、合肥市房地產發展現狀

　　1、房地產市場迅猛發展

　　據統計，20xx年該市共完成房地產開發投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬平方米，其中住宅1106。59萬平方米，同比分別增長了32。03%和33。34%；新開工面積710。95萬平方米，其中住宅555。75萬平方米，同比分別增長了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬平方米，其中住宅464。99萬平方米，同比分別增長了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮以上投資額中房地產完成投資19。24億元，增長45。9%。

　　與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些資料與預測的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調控措施的實施，對房地產投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設與房地產開發市場繼續持續快速健康發展的良好態勢。

　　2、合肥市房價一路走高

　　目前合肥市商品住房預售均價（不含三縣）為2722元/平方米。而據同一部門的資訊，20xx年6月份，合肥商品住房預售均價僅為每平方米2450元左右。從數字來看，雖然目前合肥住房均價低於全國平均價約100元，但由於房價上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以後開始趨於平緩。

　　據悉，20xx年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約佔12%；3000—4000元/平方米的約佔52%；20xx元/平方米左右的佔8%。從售價上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長，單套40萬元的住宅銷售增長迅速，佔總銷量的近32%。由於居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區環境及附屬設施、交通因素；此外，伴隨房地產投資的進一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業的新趨向。

　　3、商品房總體上供小於求

　　據合肥市房產局相關人士介紹，20xx年，合肥房價上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加，住宅小區總體建設品質的提升、投資成本的增加等，都影響了房價的上揚。同時，購買力的增加和市場供求量不符，也導致了房價上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現供小於求的局面。需求快速增長主要是因為合肥城市化程序的加快，據統計當發展中國家人均GDP達1000美元，城鎮化率達30%時，城鎮化將進入快速發展期。目前中國的城市化已處於快速發展階段。人均建設用地115平方米，城鎮化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮化水平在45%左右。

　　4、賣方市場漸變買方市場

　　在20xx年國慶節期間舉辦的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產等發達地區的知名開發企業和專業顧問機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開發企業的大量湧入對合肥房地產市場產生了較大影響，不僅為自身發展創造了機遇，也提升了合肥房地產的開發水平和營銷理念，推動了合肥的城市建設：大大提高了合肥樓盤的品質和銷售速度，帶動二手房市場快速發展，加快合肥房地產市場的市場化程序，更新合肥本地消費者的投資置業觀念，促使合肥房地產市場重新洗牌，部分開發水平低的企業逐步退出市場。不難看出，引入專業化、職業化、細分化、週期性的市場概念，注重團隊精神、遊戲規則、戰略思維和資本意識等先進理念，並借鑑發達城市已經運作成熟的經營管理、營銷手段，對合肥房地產市場發展十分重要。

　　二、合肥市場潛力購房消費者特徵分析

　　消費者是房地產住宅市場的主導力量，然而消費者的住房需求在一定時期內隨著收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現不同的特點與趨勢。

　　1、購房需求更旺，購房群體更年輕

　　按照中等發達國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會持續旺盛。目前，合肥市城鎮居民人均使用面積為18。12平方米，市場需求仍有強大的增長後勁。本次調查結果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的佔85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力群體這兩年發生了顯著變化，20xx年消費意向最強的群體是30—39歲者，佔被調查總體的37。7%，而20xx年主力消費者年齡下移，為23—29歲，佔被調查總體的比例為47。8%。

　　2、不同年齡消費者購房意向分佈

　　購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產市場產生什麼樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場在以下方面發生了變化：

　　一是低齡化群體需求上升，表明20xx年的戶型主流應該以經濟型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關係的角度來講，中低檔市場還有一定的成長機會和空間；

　　二是20xx年中檔定位的專案已更加艱難，總體的市場需求將進一步萎縮，房地產市場屬於典型的梯級消費市場，最初購買商品房的群體基本屬於最富有的階層，然後是中產階層（社會中堅力量），從以上的資料來看，目前市場中堅力量處於萎縮狀態，這主要和開發商過度耗費需求資源有關；

　　三是由於年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建築，20xx年高層、小高層需求略有上升；

　　四是20xx年高檔市場基本上維持原有的發展狀態，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。

　　三、合肥土地市場發展

　　自20xx年以來，安徽省的土地開發與購置、房地產投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處於中部地區之首或前列，而作為省會城市的合肥，又佔到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經營性用地7000餘畝，供應總價達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區省會城市的“頭把交椅”，在全國也佔有非常重要的地位。而實際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長11。5%，成交僅額約415867。1萬元。（注：以上資料為20xx年度主要上市交易土地使用權專案，不含1月份成交專案和麵積為20畝以下專案）

　　按區域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬元。其次為龍陽區成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬元。瑤海區成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬元。

　　土地資源是國民經濟發展的基礎，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設對土地需求供應的及時性和對土地市場的控制權，從而解決土地市場混亂無序的狀態，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，促進房地產市場穩定健康發展，保障國民經濟的可持續發展。20xx年合肥市確定在城市規劃圈600平方公里範圍內四類經營性用地上市計劃為7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公佈的專案區位供地，在盤活存量、合理規劃增量方面達到了政府調控的要求。

　　四、未來合肥樓盤的發展趨勢

　　1），小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優勢，比多層住宅節約用地，又比高層住宅節省成本和造價，人文環境和整體環境均比高層住宅好。

　　2），適當發展聯體別墅區。開發區遠離市區，自然條件和地理環境都比城區優越，適宜發展高檔住宅區，這既可滿足社會需求，又符合發展需要。

　　3），中小戶型比例適當擴大。由於單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量湧現，中小戶型住房無疑會成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑，這也就註定了中小戶型住房將在二級市場上發揮舉足輕重的作用。

　　4），居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人為本”和整體質量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。為以後改造留有餘地；要有良好的廚衛及空調裝置，並具有一定的實用性和耐用性，任何年齡均可居住；在抗災、防噪音、防汙染等方面取得突破，以提高居住質量。

　　5），住宅科技含量要提高。要推廣環保技術，使用無毒、無汙染，節能型的綠色新材料；要實行分質供水和獨立的取暖製冷及冷熱水供應系統；實行三表自動收費、門禁、保安監控、緊急呼叫、災情自動報警的智慧系統；要運用生態技術，力求節約能源、減少汙染。達到提高質量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環境的目標，促進人與環境的和諧發展。