有關於物業行業調研報告模板
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物業行業調研報告1
隨著房地產行業的迅猛發展，物業管理行業應運而生，成為新興行業。物業公司大致分為兩類，一類是房地產公司設立的物業公司，法人代表與房地產公司相同，這類物業公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產公司樹立品牌，物業管理較為規範，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤後逐步納入物業管理，併為房地產公司管理樓盤售後的的後期事宜。另一類物業公司非房地產公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業而成立的物業公司，其管理物業規模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。
一、物業公司的收入及徵收特點
（一）規模較大的物業公司的收入及代收費用包括：
物業管理費收入租金收入經營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排汙費寬頻入網費有線電視入網費等。一些規模較小的物業公司只有以上專案中的幾種收入。
（二）物業管理行業企業收費及收入現狀。
1、物業收費面對的是廣大業主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業主因房屋質量問題物業服務質量問題業主已入夥但未實際入住等因素拒交物業費。造成部分物業費收入不能到位。
2、部分物業公司物業費收取未能按照物價部門批准標準收取，在實際收取中採用低於批准的物業費標準收取物業費，再綜合入夥率入住率物業費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業費徵收率在30%———80%之間。部分物業公司存在微利經營艱難經營狀態，少數物業公司需房地產開發公司的補貼收入才能略有贏利。
二、物業管理行業企業在涉稅上存在的問題及成因：
（一）收入不真實。主要表現在以下幾種方式：
1、部分收入不入賬。業戶在繳納物業費或租金時，未能索取發票，部分物業公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。
2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業公司在取得物業管理費收入或租金收入時，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目餘額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業管理規模不相符。少數物業公司以住戶裝修保證金抵業主應繳的物業管理費時，不作收入處理。
3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業費少收兩個月或幾個月；對新入夥戶一年收半年；為房地產公司介紹他人買房，減免當年物業管理費等方式，相應減少了公司應收物業管理費收入。形成應計收入而未計的情況。
4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數物業公司在收取單位物業管理費時，未按規定開具發票，而是以工資日常發生的費用等方式，向對方取得該部分物業管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。
5、補貼收入記往來賬。少數物業公司對於房地產公司物業管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。
（二）納稅申報不規範
1、納稅義務發生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業稅當期計稅依據不準確。
就一次性收取的物業管理費或房屋租賃收入，根據《財政部國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關於納稅義務發生時間”的規定，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營業稅納稅義務發生時間按照財務會計制度的規定，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準。也就是說發生在20xx年的上述業務可以按照財稅[20xx]16號檔案規定執行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業稅暫行條例》第十二條規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產或者銷售不動產並收訖營業收入款項或者取得營業收入款項憑據的當天。第二十五條第二款規定，納稅人提供建築業或者租賃業勞務，採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發生時間具有了收付實現制的特點而不完全屬於權責發生制的性質，在會計處理與稅法存在差異的`情況下，應按稅法規定辦理。物業公司應在收到款項時一次性申報營業稅，而不需考慮所屬期。部分物業公司在收取物業費等款項時，採用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。
2、代收費用扣除不規範。
國稅發[1998]217號《國家稅務總局關於物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》規定：“物業管理企業代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬於營業稅‘服務業’稅目中的‘代理’業務，因此，對物業管理企業代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計徵營業稅。”部分物業管理公司向其他公司收取的手續費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據申報繳納營業稅。隨著社會的發展，代收費用中的暖氣報裝費排汙費寬頻入網費有線電視入網費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續費，也反映不出其餘額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。
3、跨年度租金收入企業所得稅問題的政策因素。
《企業所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產生歧義，但第十九條第二款規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，對租金收入的處理作出了具體規定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據《國家稅務總局關於貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關於租金收入確認問題規定，企業提供固定資產包裝物或者其他有形資產使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
按照以上規定，筆者認為，企業的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日後則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業的表現形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以預設，實際操作上兩種情況都存在。
（三）發票使用不規範。
部分物業公司在收取個人業主物業管理費時使用自制收據收取物業管理費，而在收取單位物業費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發票，從而造成未按規定向業主開具發票。一方面是業主索取稅務發票的意識不強，按入夥時簽訂的物業管理合同或租賃合同的約定付了物業管理費或租金後，索取稅務發票的意識不強，合法權益未能體現；另一方面，物業公司開具發票的意識不夠，收取款項時未向業主開具稅務發票，或出於某種目的，向個人業主收取款項不開具稅務發票。部分物業公司申報營業稅等稅款後，未領購相對應的發票，造成應開具而未開具發票可以領購又未領購發票的現象。
（四）賬務不健全或不建賬。
部分規模較小的物業公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況。
（五）稅務管理部門收入難核實。
採用自制收據收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業公司管理情況時，可能調查到物業公司管理了多少幢多少套，但入住業戶多少則較難掌握，已入夥業主也有長期不在的情況，已入住的業戶物業管理費也存在徵收率的問題，並不能100%到位。物業面積入住率徵收率物業收費標準與實際收費標準的差異，物業公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。
三、管理措施
（一）宣傳與輔導。
一方面稅務機關要加強對物業公司行業政策的宣傳與業務培訓，加強涉稅輔導，向企業財會人員宣傳行業最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提高企業對稅收的遵從度。另一方面要透過多途徑向業主宣傳，提高業主索取發票意識，把索取發票當作一種常態，形成維護自己的合法權益的一種習慣。
（二）規範使用發票，強化“以票控稅”。
1.物業公司使用稅控機向業主開具機打發票，但大部份物業費需管理人員上門徵收，適用於自行繳納物業費率較高的單位，並且允許該部分企業領用定額髮票，方便物業公司因業主未自行繳納而需上門收取物業費。
2.領取定額髮票，但業務量較大的企業領用發票的數量較大，使用也不是很方便，適用於規模相對較小的企業。
3.領用裁剪式發票或允許企業自行印製專業發票，稅務機關加強控管。
4.建立發票違規舉報制度，打擊發票違章行為，規範發票開具和使用，維護納稅人的合法權益。
（三）日常管理。
建立物業管理明細臺賬，企業每半年報送一次納入物業管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業管理費情況，主管稅務機關在稽核後可建立相關動態臺賬，後期的每期資料應呈遞增狀態，如發現異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調查，實地調查詳細瞭解企業物業管理專案，各小區物業面積，入住情況門面出租情況，物業費收費標準其他經營專案等情況，與企業自報資料進行比對，分析畢業論文異常，加強巡管。
（四）規範納稅申報及賬務管理。
規範企業的納稅申報，企業應及時確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發生時間，及時準確申報納稅。引導企業規範建賬，規範各科目收入費用成本的確認，如各項收入發生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規模較小的企業，根據物業面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業相關情況進行比對，及時評估，糾正企業不規範行為。
（五）部門協作。
與房管工商公安房地產開發公司加強協作，瞭解掌握樓盤開盤出售情況物業公司登記及進入小區情況物業收費標準情況門面出租情況業主入住情況，及時跟進管理。
物業行業調研報告2
一、管理，分別是大自然物業、京興
物業和錢江物業，李家鬥小區屬老舊小區開放式社群管理、鈕店灣新村屬農民新村開放式管理。
二、所轄小區的發展現狀
儘管近幾年來市區住宅小區物業管理發展迅速，但涉及到的各類投訴、舉報越來越多，小區居民不滿意，物業公司有意見，物業管理工作越來越難，表現在以下四個方面:
1、物業費用難收繳。
物業收費難成為制約物業企業發展的頭號難題，參與座談、調查的物業公司普遍反映，現行物業管理條例明確的收費標準偏低，小區居民自動繳費意識不強，調查的參與23家物管企業2010年物管費平均繳費率為62.43%。僅3家企業達到收支平衡或略有盈餘。
2、小區物業難管理。
由於物業費用收繳不足，物業公司只能降低服務標準，減少服務人員，更加引起小區業主的對立牴觸情緒，從而形成惡性迴圈。部分小區服務專案只能維持樓道打掃和小區治安等簡單的內容，小區綠化缺乏管護、公共設施年久失修。調查問卷統計，42%的居民認為小區服務質量一般，20%的認為較差。
3、小區環境難維持。
總體來說新建小區物業管理較好，老小區、安置區環境差距較大。部分小區內扒翻種植、破綠毀綠、亂拉亂接、亂停亂靠、違章建設等行為屢見不鮮。
參與調查的市民對小區停車問題反映特別強烈，83%的認為小區汽車亂停亂放，33%的認為小區行路難。以蓮花5號區為例，一到傍晚小區道路車滿為患，公共場地擠佔一空，不僅小區居民難以出行，而且已經發生過居民家中失火，消防車無法通行、及時施救的嚴重情況。
4、物業經營難陽光。
大部分物業公司除物業費用外，還有門面出租、廣告經營等其他收入，但這些收入和公共支出情況不公開、不透明，小區居民無法進行有效地監督和查詢。有6%的被調查物件認為物業公司存在亂收費現象。
三、當前物業管理難的主要成因
1、物業公司缺乏監管。
由於房地產業發展迅速，住宅小區數量越來越多，分佈範圍越來越廣，但市房管局物業管理科室僅有兩三名工作人員從事行業主管工作，難以對面廣量大的物業公司進行有效的監督和管理。由於我市尚未制定《物業管理辦法》，街道、社群以及其他有關職能部門的物業管理監管職責還不明確，絕大部分小區沒有成立業主委員會，多層次的物業管理監管體系嚴重缺失。
2、物業收費缺乏手段。
老小區執行的物管費政府指導價標準是2000年制定的，10多年來，勞動用工成本和物價指數翻了若干倍，但物管費標準一直未作較大調整。最低標準只有0.4元/㎡/月，以100㎡住宅為例，全年物管費僅480元。即便如此，物管費用仍然難以收全，由於多種原因業主往往拒絕繳納物業費用。
物業公司沒有任何強制手段，也不能夠採取斷水斷電等粗暴辦法。部分物業公司迫不得已到法院起訴，但是耗時長、費用高、執行難，即使贏了官司但卻輸了人情。
3、開發企業缺乏責任。
由於房屋漏水、滲水等房屋質量問題開發商一直未能與業主達成協商，最後導致許多業主以拒交物業費的方式來表示不滿。如大自然城市花園小區，
4、小區業主缺乏素質。
隨著城市化程序不斷加快，越來越多的農民轉為市民，但是自身素質還未能夠得到提高。小區內破綠毀綠、違法搭建、亂停亂放的行為屢禁不止。物業管理公司沒有行政執法權、處罰權，只能透過宣傳說服等思想工作進行勸導。
5、職能部門工作缺位。
住宅區中的私挖地下室、違章搭建、破門開窗、車輛亂停、馬路市場、噪音油煙、養狗問題等等，不論是按照《國務院物業管理條例》的規定，還是從實際出發，都應該由相關職能部門處理。但實際工作中，不少職能部門對住宅區中發生的問題處理不及時，甚至推諉扯皮，敷衍塞責。
四、破解住宅小區物管難的思考與對策
分析市區物管難的現狀、成因及其影響，學習借鑑先進地區比較成功的做法和經驗，現提出如下建議。
（一）迅速制定出臺物業管理辦法，加強物業行業監督管理
針對當前物業管理工作中存在的問題，由市房管、法制部門抓緊制定出臺符合我市實際的《物業管理辦法》，進一步明確開發商前期物業管理職責、業主委員會工作職責、物業收費標準、相關法律責任等等，確保物業管理工作有法可依。
學習借鑑武漢市做法，在《物業管理辦法》中進一步明確各相關職能部門的工作職責，以及違章建設、亂停亂放、破牆開店等違法違規行為的處罰辦法。
進一步強化市房管局物業監管力量，適當增加人員和經費，確保能夠有效地開展好工作。督促加快建立專門的管理機構，暢通群眾申請使用渠道，不斷提高資金使用實效。
（二）加強建築質量與規劃監管，把好前期物業管理交接關
規劃、建設等部門應加強對開發商公共配套設施建設的督促與檢查，確保嚴格按規劃執行，各項配套齊全。尤其是要確保停車位建設到位，留足小區停車空間，從根本上解決好小區停車難題。做好前期開發商與物業的交接監督關，防止因交接不清而出現開發商與物業公司互相推諉、侵害業主合法權益的情況發生。
打破“誰開發誰管理”的壟斷經營模式，讓業主與物業公司在市場中進行雙向選擇，把物業管理提前介入作為核發商品房預售許可證的前置條件，切實把好對前期開發商選聘物業公司的入門關，加強對前期物業服務協議和物業服務合同的稽核，讓業主在購買物業時就瞭解物業管理的具體事項，包括服務內容、服務質量、收費標準及業主入住公約等有關規定，以維護業主的合法權益。
（三）完善物業管理收費制度，切實解決物業收費難題
結合我市實際，制定出臺物業管理收費實施細則，市物價部門要進一步提高現行收費標準，確定上下浮動幅度，由業主委員會和物業企業根據服務質量協商議定，報價格部門備案。
①加快建立並大力推進“分等定級、質價相符”的物業管理收費制度，加強對物業收費的監督檢查，督促物業企業在其服務區域內的顯著位置或收費地點，公示服務內容、服務標準、計費方式，減少亂收費現象的發生。
②針對物業收費難的問題，建議推行刷卡收費方式，新建小區統一設定門禁系統，必須刷卡方可進入。業主只有自動繳納物業管理費用後，才可憑IC卡可進出小區、乘坐電梯。這樣既能將閒雜人員阻止在小區之外，又能夠確保收足物業管理費用。對老舊小區惡意拖欠物業費用的住戶，可以借鑑新加坡的做法，建立業主不交費限制過戶制度，納入銀行個人徵信系統。
③針對物業糾紛的多發、突發、標的小、處理急等特性，建議參照勞動仲裁模式設立訴前物業糾紛仲裁機制，在各市（區）設立物業糾紛仲裁庭，採取快速靈活的調查和現場勘查等方式固定證據，快速裁決，及時解決糾紛。
物業行業調研報告3
物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮物業管理試點工作開展情況
上半年，鎮城管辦在七個城區社群各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社群原有的小區負責制的管理模式，重點在髒亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社群的試點具體情況為：
1、社群：
社群選擇三星花園小區做為試點。三星花園位於東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍牆未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對於物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社群在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理倡議書，徵求有關意見。下一步準備成立業主委員會。
2、社群：
社群去年最先推行物業管理，併成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社群將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛生建立的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建築、恢復大門及門崗、提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建築，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，並正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣佈小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規範化管理軌道。
3、觀山社群：
試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建築公寓）移交社群，並和鎮政府簽定協議，不再承擔建築公寓內的衛生建立等任務，請求取消建築公寓做為其建立包乾責任區。建築公寓有居民六十多戶，以前社群在小區內實施過物業管理，後因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，後來小區衛生包乾到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社群已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。
試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題後再議物業管理事宜。
4、老西門社群：
老西門社群做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，建立任務最難，實施物業管理的難度也最大。社群先後在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業新村、橋頭花園等地開會走訪，徵求業主意見，瞭解物業管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。
5、渫陽社群：
試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（宏天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社群推薦，建設方多方瞭解後，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備採取邀標的方式，重新聘用物業公司。
試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住戶。由於新遷戶入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿後，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由於以前管理不規範，公共部分佔用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社群已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案並召開業主大會。