房地產思考_調研報告

房地產思考_調研報告

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  當前,國家正值全面建設小康社會新的歷史時期,各行各業都在迅猛發展,房地產作為社會發展的基礎產業,必將有著廣闊的發展前景。對處於西部貧困地區的小縣城而言,如何搶抓機遇,立足自身特點,加快推進房地產業的快速健康發展,筆者結合十餘年從事房地產工作的經驗,以宣恩縣城為例,提出以下一些思考。

  一、以住宅建設為主體,大力開發城市小區、新區,不斷推進城市化程序

  住宅業是房地產業的主體,這是發展房地產業的初衷所決定的。隨著城市化程序的不斷加快,城市功能多元化和城市佈局區域化的特點更加顯現,住宅業在房地產業的主體地位將有所改變。但現階段對於西部貧困地區縣城而言,城市的規範性建設才剛剛起步,房地產業的發展仍然要以住宅業為主體,並且這種主體地位將持續很長一段時間。按照宣恩縣城的發展規劃,新一輪的住宅業建設要緊緊抓住城市擴充套件的有利時機,著力搞好興隆小區和五把車小區建設。在小區開發中,要堅持“一主體兩突出”,即以建住房為主體,突出山城特色,突出文化內涵,切不可盲目標新立異,更不可以商務為主體,而要立足縣情,以滿足人們的居住生活為首要目標,建設多層次、不同檔次的普通商品住房。預計未來年宣恩縣城常住人口將淨增萬人,按平均每戶人計算,需新增萬套房子,其面積相當於現有成套住房面積的倍。由此可見,在西部地區縣級城鎮發展中,在相當長一段時期以內房地產業必須以住宅業為主體,這是由客觀現實所決定的。

  二、以危舊房屋改造為重點,全面實施舊城改造工程,不斷最佳化城市結構,提升城市功能

  西部地區縣城的房子大多建於上世紀八、九十年代,形式單一,結構簡單,功能低下,基本上呈火柴盒式緊密排列,且道路狹窄,環境欠優。現在,隨著城市發展建設步伐加快,人們生活水平日益提高,舊房已遠遠不能適應新的住房消費需求。因此,全面實施舊城改造工程是當務之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口,在××年大力推進舊城改造。在舊城改造中,要充分考慮現有居民的意願和居住習慣,講究新建房的佈局,突出特色,完善功能,美化環境,提升檔次,讓新建房既有現代氣息,又具傳統內涵,寓含文化底蘊。用拆房還房、以房補房的辦法,直接解決拆遷矛盾,讓更多的城區居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時要建設好休閒廣場,因為它是一個城市文明的視窗。最大程度地發揮廣場的整體功能,以廣場的建設來進一步推動舊城改造,從而不斷最佳化城市結構,提升城市功能。

  三、以培育房地產開發企業為支撐,著力整合房地產業市場要素,全面促進縣域經濟發展

  房地產開發企業是房地產業發展的必然產物,是城鎮化建設的主力軍,它能廣泛地吸納社會資金,整合市場要素,推進住房商品化程序,促進縣域經濟發展。目前西部地區縣城房地產業大多剛剛起步,開發還很不夠,面臨的突出問題就是有市無場,市場發育不健全,市場運作不規範,從而導致城鎮化建設緩慢。要解決這個問題,當務之急是積極培育房地產開發企業,因為企業是市場主體,只有充分發揮房地產開發企業的主體作用,最佳化資源,不斷整合房地產業的技術、資金、人才、管理等市場要素,才能加快推進房地產業的健康發展。要給西部地區縣城房地產開發企業以政策方面的傾斜:

  一是降低准入“門檻”,以四級房地產開發企業為例,其註冊資本金應降低到萬元;

  二是加大政策支援力度,要對新設立的房地產開發企業,從土地供應、專案審批、市場準入、開發貸款、稅費減免等方面給予政策優惠等;

  三是建立規範化的房地產開發經營市場,嚴禁任何單位以集資、合作建房名義,變相搞實物分房或房地產開發經營。

  四、以拉動消費、擴大需求為目標,逐步完善住房公積金制度和信貸支援政策,切實提高居民生活水平

  據調查,西部貧困地區縣城還有以上居民的居住條件較差,屬非成套及簡易住房。形成這種狀況的`原因是多方面的,但居民的購買力不夠是直接主因。因此,在發展房地產業的過程中,要充分考慮這一階層的利益,儘可能提高他們的購買力。要提高居民的購買力,除了加速經濟發展以外,一個行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發展住房信貸,讓他們透過這一形式獲得購房資金,實現購房願望,以此拉動住房消費,擴大社會需求,不斷提高居民生活水平。

  在住房公積金制度方面重點抓好:

  一是建章立制,規範管理,目前就公積金制度而言,僅國務院頒佈《住房公積金管理條例》是不夠的,還要頒佈實施細則及相關的管理制度;

  二是理順機構,統一號令,要嚴格按照國務院的有關精神,以市(地州盟)設立住房公積金管理中心,縣(市)設立分中心,實行垂直“一條邊”管理,統一核算,整合實力,規避風險。

  三是強化歸集、發展個貸,提高住房公積金繳存比例,單位及職工個人各為以上,擴大覆蓋面,住房公積金制度要推廣到鄉鎮。

  建立和完善政策性住房貸款和商業性住房相結合的住房信貸體制:

  一是要發展政策性住房貸款,大力發展住房公積金個人貸款業務,降低職工購房成本;

  二是要積極發展商業性住房貸款。各商業銀行要加大對西部縣城房地產信貸支援的力度,要根據當地住房發展規劃,合理核定個人住房貸款規模,規範擔保行為,簡化辦事程式,方便個人貸款,增強購房能力。

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