長春車位投資現狀調查
長春車位投資現狀調查
9月7日，長春市區機動車邁進百萬輛時代。隨著城區私家車數量的猛增，對於有車一族來說，到底要不要買個車位，成了一個撓頭的問題。不買吧，停車太費勁，買吧，對於普通市民來說，也許車還沒有車位貴。可如果從投資角度來考慮，會不會更容易拿主意呢?如果再與房產配套，會不會是黃金搭配呢?這個從未停止的討論，一直以來有人詬病價格虛高、升值太難，後期還要交費，如同雞肋。也有人樂觀認為，稀缺資源，潛力無限，升值可期。
兩種聲音，到底哪個更靠譜?以稀缺為噱頭的長春車位市場，真實現狀如何?
比車還貴的車位
現在要不要買?
9月初，32歲的市民張超然，在位於長新街上在某樓盤的售樓處繳納了全額購房款後，正準備離開時，置業顧問突然丟擲一席話，拽住了他前行的“腳步”。“我看你開車來的，一期小區已是人車分流，你買的是二期，今後地面上不讓停車，要想停車只能到地下停車場，如果您想買車位，要抓緊了，現在剩餘不多，一個車位12.5萬。”當天為其辦理手續的置業顧問對張超然說，沒有停車位，以後會很麻煩。
對於3個月前剛花了11.5萬元才開上人生第一臺私家車的張超然來說，置業顧問的這些話讓他有點措手不及。張超然追問：“車位還能便宜不?有產權嗎?購買後還需要繳納額外費用不?”當得知車位既沒有優惠也沒有產權，而且每年還需再繳納千元管理費後，張超然相當糾結。
而當他打算從朋友那獲取點意見時，朋友的話更讓他糾結。不贊成的朋友認為，一個9平方米的車位要12.5萬，相當於每平方米13889元，幾乎是住宅單價的兩倍多(住宅均價6500元/平方米)。和車比，能再買一臺車。另外，每年還要交1200元的管理費，單月就是100元，摺合每平方米11.1元。而新小區物業費才1.8元/平方米。現在寬城區多數地下車位出租每年也就4500元，去掉1200元的費用後，每月拿到手的也就3300元，要37.9年才能回本。而贊成的朋友則認為，一家多車是大趨勢，將來稀缺的車位或賣或租，不見得沒有賬算。租金也是隨著居民收入走的，不可能永遠不漲。
車位+房子
是否是黃金組合?
2010年10月，胡佳入住長春高新技術產業開發區矽谷大街與飛躍路交會處一中檔小區。買房的那年還沒有車，所以當時甚為流行的“房子+車位”組合，她選擇了拆分後的前者。4年以後，各種剛性需求聚合後，一款10餘萬的家用小轎車融入了她的生活，出行便利之外也感受到了停車之苦。
“沒有車時，感覺不到車位重要，有了車才知道當時沒買車位是多麼錯誤的選擇。”胡佳告訴新文化記者，有了車以後真感覺車位重要了，上班時還好點，單位附近能找到地方，回家後真就難了。沒付費，小區院裡根本不讓進，沒辦法只能在小區周邊搶。但是談何容易?能停車的地方，本來就不多，加上有不少都是一些“殭屍車”，找個地方別提多難了。嚴重時，要到距離小區3.2公里外的吉大南校停車，後來人家大學也收費了，這條“路”也堵死了。
胡佳說，當年沒有購買，現在後悔死了。她口中的“後悔”，主要原因就是車位快速升值了。據她介紹，自家小區地上有100多個車位(使用權租賃)，地下有248個車位，幾乎全部“有主”。此外，當年只有12萬的地下車位，如今已經漲到了20萬。胡佳說，眼下的小區內，地上車位和地下車位，只有少量業主對外出租。從價格上看，地下車位冬暖夏涼，價格每年5000元~6000元。地上相對便宜，每年費用1000元。他好不容易才從一位鄰居手裡租到了每年1000元的地上車位。
與胡佳後悔相比，家住南環城路與幸福街交會處一小區的長春市民趙女士直言，買到手的車位很失算!“2014年，我在這裡買了房子，售樓員說，買個車位長期受益，升值潛力無限。”趙女士說，當時也猶豫過，一個車位要16.5萬比家裡的車還貴，當發現鄰居搶著購買，儘管只有使用權，也就活心了，跟風買了一個。
當時想的也很簡單，就當存錢了。現在回過頭來看，這真是不划算。
“孩子上學不在這邊，買了房子我們也沒住，簡單收拾了對外出租，房子倒是租出去了，可這車位卻‘燙手’了，購買之初大家口中的搶手，一點也沒看到，但是每年1800元管理費得照常交納。”她說，從入住開始，車位就一直沒租出去，連問的人都少，正常講入住率也可以，價格也不高，對外招租的價格為5000元/年。對於購買車位後的煩惱，她給記者算了一筆賬，不計每年1800元(管理費)，而且每年都能租出去前提下，收回當初的投資成本需要33年。“升值就更不用提了，不久前有個鄰居想賣房子和車位，車位報價就是買時候的價格，根本沒人買，一點也沒升值，也不知道天冷的時候能不能好一點，別的現在也不想了，租出去能把管理費抹平就行。”她說。
探因
高價車位誰是背後推手?
隨著私家車越來越多，車位這個住宅附屬品受到空前的關注。但對於車位的價值，也存在兩種聲音，即升值潛力巨大與溢價空間有限。那麼，現在的車位市場到底怎麼樣? 理論上來看，私家車數量的快速上漲，車位資源的緊張，勢必會讓開發商銷售放量。但實際情況並非如此。
“高檔點的小區，走的能快些，中低檔的小區，買房子已經是筆鉅款，裝修都得算計，哪有閒錢買車位?”一位不願具名的地產業內人士坦言，成熟高檔小區，車位賣得確實不錯，有的都是1:1的配比，確實有需求。但是相反，中低檔的小區車位有的幾年還有大量剩餘。
有人會問，沒有那麼大的市場，為啥開發商總願意鼓吹價值和稀缺論調呢?車位永遠少於實際使用者，背後又有著怎樣的隱情?
上述地產業內人士稱，其實這就是一種噱頭，要知道車位對於開發商來說，和房子一樣是種商品。但價格上來看，卻要遠遠高出房屋本身價格，標準車位，小的“七八”平方米，大的“十四五”平方米，一個車位動輒十幾、二十幾萬，另外怎麼建?建多少車位?也是有賬算的。開發商會根據小區成熟度、使用者收入、規模，算一筆賬。根據業內測算，商品房單平方米麵積，主要有土地成本、建築安裝成本、綠化成本、相關稅費構成，多數小區，每平方米成本可控制在5000元區間內，就算地下車位施工難度大，也高不出兩倍，目前多數新建小區地下車位每平方米的單價，早已過萬。此外，也有中間環節加價。一些物業透過銷售和幫忙(業主委託轉讓)銷售，對一些車位賺取中間費用。
“現在的小區，開發商自己搞物業，車位也要交管理費，和物業費一樣的，都是後期奔著長期盈利去的。”他說，但從商家實際營銷來看，有人算準了，有人判斷失誤了，這也就有了市場的車位銷售有好有壞兩方面。如同他所言的那樣，長春的車位剛需樓盤“冷”，高階樓盤車位“火”真實存在。
記者實地踏查的8家樓盤分別位於南四環、幸福街、紅旗街、青年路、吉林大路、長新街上8家樓盤(均有地下車位，數量248~446個)其中位於南四環、幸福街兩處樓盤車位使用情況最好，車位使用率八成。其餘6處樓盤，均為五成左右，紅旗街一小區，車位使用率不到四成。
紅旗街上的該小區業主劉佳表示，小區內地下停車場，有近400個車位使用率不高，每天晚上停在裡面過夜的不足三分之一，並不是小區沒有車，而是都到小區外“搶車位”去了。劉佳道出了其中的秘密，在她看來車位費用過高是主因。“小區裡的車位，和其他小區相比，其實並不算多，但是車位價格一點都不便宜，最便宜的15萬，貴的20萬。小區工薪階層多，花這麼多錢買個10平方米左右的.地方用來停車，大家都覺得不值得。”她說，小區外有幾個衚衕是單行線，右側讓停車，距離遠點，但停得滿滿的，很多都是小區的業主。
觀察
投資車位是金礦還是雞肋?
車位是金礦還是雞肋?專家對此有何觀點?清華大學經濟管理學院張陶偉教授認為，買車位，總體來講，是為了使用，在泰國等一些國家，它都是作為公共設施配套而存在的，咱們算是有償，有償就要講回報。“但我個人覺得，他不是一個好的投資品，風險較高，這也正是國內很少有人炒車位的根本所在。”他說，一個與房子配套而生，且使用性大於投資性的車位，物業服務、收費都能左右它的價值，重金持有，風險肯定過高。從目前的判斷上來看，核心小區絕版地段的車位，有一定空間升值，城市邊緣則要理性看待。
知名經濟學家牛鳳瑞則表示，作為商品房的附屬產品，它存在市場需求。就長春城市發展而言，一個有著幾百萬人口的城市，核心區域土地資源將愈發稀缺。特別是在汽車快速湧入家庭的背景下，是不是投資車位就如同金礦，潛力無限了呢?其實，這個要綜合來看。“我對長春有一定了解，對於車位升值情況，現在是社群成熟、業內費用承受能力較強的小區車位，有一定升值，相比一下，剛需的中小樓盤，空置的車位還有很多，升值潛力也不是很明顯。”牛鳳瑞表示，樓盤地段、定位人群、周邊客群、車位價格，車位尺寸、寬度、有無障礙物、出入車位的視野是否良好、與居住地的距離等因素，都是綜合價值考量的判斷。
他認為，國內投資者對價值判斷往往注重短期變現，其實從車位角度來看，短期並不容易實現。但如果從長期來看，這種價值會隨著社會經濟的發展開始顯現，不論是高檔小區，還是中低檔小區地下車位，不可能出現外界所言雞肋這一幕，唯一有別的，就是升值快與慢。車位作為與房屋配套最佳組合品，不管是自用也好，租賃也罷，前提都是使用，轉讓後會衍生價值，而私家車激增，未來將會為車位這種稀缺性資源提供供需可能。