房地產可行性分析報告
房地產可行性分析報告
在當下社會，需要使用報告的情況越來越多，報告具有語言陳述性的特點。寫起報告來就毫無頭緒？下面是小編為大家整理的房地產可行性分析報告，希望能夠幫助到大家。
房地產可行性分析報告1
可行性研究最早於20世紀30年代初出現在美國，在開發田納西河流域開始將其列入開發程式，使其成為工程專案規劃的重要階段。改革開放以後，我國為了加強專案投資決策分析，引進了專案可行性研究技術。1983年，國家計委頒發了《關於建設專案進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程式。
房地產專案的可行性研究分析是專案前期的必要準備工作，在專案投資之前，從經濟、技術直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程專案在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據。
一、房地產專案可行性研究分析的主要內容
自1993年取消分房制度以後，我國房地產行業迅猛發展起來。房地產專案的可行性研究分析作為專案決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規範和穩定的內容和程式。
不同於一般建設專案先投資後生產的特點，房地產專案投資開發的過程也是專案生產的過程。一般建設專案的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，後有生產經營活動。而房地產專案的開發銷售，存在預售模式，使得專案建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產專案的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產專案的可行性研究分析在一般建設專案的基礎上，著重強調市場分析、專案選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續發展觀的影響下，專案的環境評價以及節能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、專案選址及定位
房地產專案的市場分析、專案選址、專案定位是對專案的市場需求及供給的分析。透過大量的市場調研、統計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行專案選址及定位所確定的專案產品供給能夠滿足市場需求，並且能夠為之後的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、專案選址及定位是專案可行性研究分析的基礎。
(2)經營方式以及租售價格
經營方式以及租售價格的確認是專案收益的重要組成部分。房地產專案採用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關係到整個專案未來現金流量。通過了解周邊樓盤資訊，選取近似樓盤作為專案租售價格的參考專案，採取市場分析法等恰當的計量經濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經濟財務的可行性
經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指專案整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發展；財務可行性是指專案本身的經濟效益，從專案的總投資和收入出發，分析能夠為房地產企業帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價專案可行與否是確定投資該房地產專案的關鍵。
(4)環境評價以及節能效益
在專案全壽命週期管理和可持續建設觀念的影響下，房地產專案可行性研究分析越來越注重擬建專案對環境的影響以及可以採取的節能措施。環境評價是從專案的綠化工程、景觀工程對周邊環境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節能效益是從專案本身的建築結構出發，分析專案是否符合可持續原則，是否具有迴圈經濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合專案本身的，才能客觀公正的為開發商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產專案的可行性研究分析，由於實際操作的複雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
二、房地產專案可行性研究分析的現狀問題及相關改進措施
(1)開發商可行性研究分析意識不強
大多數開發商對可行性研究分析不重視，開發商的目標是獲取利潤，對於可行性研究分析，通常是專案已經立項之後，由於相關部門報批備案需要，或是由於專案融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發商明確，可行性研究分析不僅僅是向當地政府、規劃部門和環境保護部門申請有關建設許可檔案的依據，更是開發商在今後競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的.有效措施。對開發商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使專案的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對專案審批程式的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據不充分
開發商或是委託的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據專案的設計方案說明並結合國家、地方政府出臺的相關估價檔案，對專案的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常採用的資訊量不夠，資料更新不及時，並且選用分析方法不恰當，導致專案租售收入不能客觀反映對專案預售情況的預測，從而影響專案現金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
為此，組織建立專門的資料庫可以有效解決資料收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為 “無稽之談”。
(3)可行性研究分析深度不夠
就目前房地產專案可行性研究分析來看，涉及的範圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發商有意識要對環境以及節能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據不充分，論述不詳細，並且定性描述佔絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規範這一部分的研究分析。培養專業型人才，建立專業的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業化，更加詳細深入。
三、結語
總之，房地產專案可行性研究分析是專案投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋專案的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、專案選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。
我國房地產專案可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監督引導作用，規範可行性研究分析；開發商認真貫徹實行相關政策規範，重視可行性研究分析對擬建專案投資分析的價值；相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業人才的培養，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發揮其應有的作用。
房地產可行性分析報告2
在房屋建築領域中必不可少可行性研究，因為它對專案最終的施行，如何施行，將產生多大的經濟效益有著不容忽視的作用。在技術方面，可以確定房屋的佈局結構，所需的裝置也隨之確定；在經營方面，可根據房地產的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據實際研究結果提出專案建設的方法。綜上所述，以市場預測和建設條件的調查為前提，規劃設計方案作為基礎，經濟評價為可行性研究的核心。
一、房地產開發專案可行性研究內容
1.1總論
專案的名稱、性質、地理位置、佔地面積，總建築面積、建築密度、容積率、各類建築物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現，並說明專案提出的背景、開發建設的必要性、城市總體規劃、發展全市經濟的意義。
1.2市場調查和需求分析
透過對房地產市場的詳細調查，開發商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發專案的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的範圍和租售物件。
1.3開發專案場地的現狀與建設條件分析
原建築物的現狀，周圍環境的佈局，開發時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備中考慮進去。
1.4規劃設計方案
開發專案實施之前，設計人員要設計出建築的總平面佈置圖。其中包括建築物的外觀設計，城市的景觀設計，並且保證場內外交通佈置的暢通，基礎設施管網的可行性。
1.5投資估算
它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續費、規劃費等相關費用的估計。
1.6經濟分析、財務評價、社會經濟評價
透過對專案的銷售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經濟評價不發生矛盾時，該專案最終可具體實施。
二、房地產開發投資的影響因素分析
2.1內部影響因素
開發企業想要具備資源、能力和競爭優勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來說，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那麼機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發企業首先要把專案有關的不利影響和有利效益羅列出來，然後進行調查、比較、分析、評估，明確企業的自我優勢，再去判別機會是否屬於自己。
2.2外部因素
除了可調控的內部因素之外，不易控制的外界環境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創造的條件帶來不利的影響。人口、經濟、資訊、政治法律及社會文化、自然條件、基礎和公共設施，規劃控制等影響因素都會作用在房地產開發的效益之上。所以，對外部因素合理的協調，就是為了最終開發商能夠選擇合適的開發地段。
三、房地產開發專案費用測算的作用
首先費用測算為籌集開發資金提供依據，以便透過各種渠道籌集所需的開發資金，同時它可作為研究工程造價合理性的手段，以便對設計方案提出意見，在經濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優設計方案的重要控制條件，以便選出技術先進、經濟合理的設計方案。最後，費用測算作為專案建設實施過程中投資控制的依據，以便為工程預算提供重要的依據，進行竣工決算。
四、主要風險因素
4.1市場風險
房地產和其他行業一樣存在著市場風險，當市場的供求關係的發生波動時，相應就會引起市場的波動產生風險。因為購買力迫使房地產難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。
4.2經營風險
在房地產經營過程中會出現意想不到的失誤，而在經營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經過周詳的調查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區和時機；不熟悉相關政策導致投資失敗；還有可能是因企業內部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執行。
4.3利率風險
由於市場的不確定性，時常會發生變動導致利率的變動，這就造成了利率的風險。一旦風險出現，房地產開發企業融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現為開發企業的投資收益減少。
4.4政策風險
房地產開發投資是一項政策性很強的經濟活動，在相關政策的影響和制約下，房地產的投資物件情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真瞭解城市規劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內容，有利於安全的投資。
4.5其他風險
失去控制的人為因素或自然本身發生異常造成的損失會給房地產開發投資活動帶來損失。
結束語：
房地產業在當今發展迅速，給投資者帶來了可觀的經濟效益，豐厚的回報。但隨著市場持續的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調控，房地產開發專案可行性研究就顯得尤為重要，這時需要投資者和購買者都周詳的瞭解當今的房地產市場的變化和走勢，利用資訊判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標。